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国瑞地产:项目均处黄金地段配套丰富 安保漏洞待补足

2019-05-14 17:53:44
  

    新华房产11月5日北京讯(记者余月)近期,“新华宜居指数调查”活动组记者对国瑞地产旗下的国瑞城、京禧阁和富贵园三个住宅楼盘进行了调查走访。项目均由国瑞物业提供物业管理服务。

    项目均地处黄金地段配套资源较丰富

    国瑞城、京禧阁和富贵园三个项目均位于北京二环内的黄金地段,项目的各种生活配套资源非常丰富,均形成了相对较完整的10分钟生活圈,项目的升值空间较大。三个楼盘中,国瑞城和富贵园的配套更加丰富和完善。京禧阁由于本身所处具体位置的原因,配套方面稍弱,一定程度上限制了该项目的升值空间。

    三个项目的整体卫生环境相对较好,其中京禧阁的卫生环境最好,国瑞城的卫生环境与其他两个项目比稍差。

    三个项目的一个共同点是,物业均曾与业主发生过纠纷,物业与业主之间的关系均有待改善和提高。根据业主的反映,三个项目中,富贵园在组织社区文化活动方面做得最好,而其他两个项目则没有组织过该类活动。

    安保漏洞待补足

    三个小区在安保方面的水平参差不齐,均有不同程度的安全漏洞需要不足。按照安保水平由高到低排列,三个项目的顺序依次为京禧阁、富贵园、国瑞城。由于物业存在“乱作为”的状况,国瑞城的安保水平较低。

    三个小区中,京禧阁、富贵园一区、四区和国瑞城西区的门禁措施较为严格,富贵园二区、三区和国瑞城中区则未设门禁或门禁有较大问题。对于所有设有门禁系统的小区,记者均能数次成功尾随其他业主进入小区,而未被保安盘问。

    除了京禧阁小区,其他两个小区的多名业主都表示小区存在偷盗等治安问题,均发生过小偷连续入室盗窃某个单元多户人家的情况,其中,国瑞城的情况更为严重。

    消防方面,在三个小区中,国瑞城由于存在外来租户较多、消防通道经常被占用等情况,消防安全处于相对较低的水平。在人车分流方面,京禧阁、富贵园较为严格,国瑞城做的较差。

    各小区物业管理水平参差不齐

    三个小区中,国瑞城的物业服务人员的职业素质相对较差,需要进一步加强培训和训练。三个小区都没有设立业主委员会。在垃圾分类处理方面,富贵园小区做的相对较好,另两个小区有待加强。

    国瑞城调查手记

    入住时间:2005年 地址:崇文区外大街与西花市大街交汇处

    首次开盘价格:12000元/平方米 目前二手房价格:56474元/平方米 区域价格:55720元/平方米

    国瑞城是国瑞地产在崇文商业区的核心地段开发的一个项目。小区的区位、配套资源不可谓不“高大上”,但是,记者经过调查发现,小区在物业管理上仍存、建筑质量等方面还存在较多漏洞。

    配套非常完善和成熟

    国瑞城小区的配套非常完善和成熟。项目东临北花市大街、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街,周围各交通干线与城市主干道连成一体,毗邻地铁2号线和5号线。项目临近CBD、王府井和金融街,具有得天独厚的地理优势。除了居民小区,国瑞城整个项目总占地面积20公顷,包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓等多种建筑形态,是北京二环内规模最大的综合建筑集群。除去国瑞城项目以外的丰富配套资源,单纯整个项目的自我配套已经足够支撑起小区业主完整的10分钟生活圈。

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    小区的整体环境尚可。走在小区中,记者不时可见到一些富有北京历史和民俗风味的建筑小品和雕塑。不过,小区的卫生环境一般。走在小区中,记者在有的地方可见到因长时间未清理而在地面上形成的水果和果皮污渍。

    业主们反映,小区物业与业主的关系很一般,发生纠纷的情况不难见到。业主们说,小区物业很少组织社区文化活动。

    物业“乱作为” 安全漏洞较大

    调查期间,令记者印象最深刻的是,国瑞城回迁房的业主们普遍反映,小区的物业“乱作为”,擅自向外出租在其管理下的房屋,导致小区外来闲杂人口过多,带来安全隐患,业主们说,小区已经发生过数次火灾,并有一次出现人员伤亡的情况。

    业主称:“物业常把不少本来服务于小区公共利益目的的地上房屋或地下室用于出租,收取租金,而租金的用途和流向则没有公示。” 业主们普遍反映,小区的大门虽设有保安门岗,但基本形同虚设,外来人员进入基本不管。除了大门,小区还开有不少无人看守的小门。业主们说,保安在小区内也较少进行巡视。小区内自行车、摩托车、电动车甚至在外晾晒的被子被偷的情况并不少见,居委会和派出所也对小区治安案件较多的情况感到头疼。

    建筑质量稍差小问题较多 物业人员欠缺严格管理和训练

    建筑质量问题是国瑞城回迁房业主们普遍抱怨的另一个重要问题。业主们说,有些楼栋存在墙体裂缝、墙皮脱落的情况,并有数次墙皮脱落时差点砸伤业主的情况。

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    建筑上的裂口

    部分业主反映,他们家的门窗密封性不好,经常漏风,且存在门窗变形现象。上下水跑冒滴漏和堵塞的情况并不少见。同时,由于常年运行且外来人员较多,小区电梯运行情况稍差,对电梯的维护和保养较少。

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    地下室的公共厨房,铁门使房间看起来像一座牢房

    小区的物业服务人员较为缺乏培训和训练。在处理业主的问题上不够及时。经常是业主们打电话反映问题足足半天之后,物业人员才姗姗来到。

    富贵园调查手记

    入住时间:2007年  地址:崇文东花市大街

    首次开盘价格:7800元/平米  目前二手房价格:56339元/平米 区域价格:50521元/平方米

    富贵园小区是国瑞地产开发的项目,位于崇文东花市大街,属于北京二环内黄金地段。记者通过对该项目在服务、安全、质量和规范四个方面进行全方位调查和综合评估,国瑞地产的富贵园项目总体上达到中上水平。

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    配套设施非常完善

    小区周边的生活配套非常完善和成熟,构成了非常完整的10分钟生活圈。小区目前距离最近的地铁站稍远,不过今年底就将开通的地铁7号线就在小区门口附近。

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    业主们普遍反映,小区的卫生环境保持的非常好,垃圾桶每天清理几次。在绿化方面,有业主反映,富贵园一区、二区、三区和四区的绿化做的不同,一区做的最好,其他三区做的都差一些。业主们普遍反映,小区在开展社区文化活动方面做的很好。

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    小区存在部分安全隐患 安全漏洞亟待补足

    业主们反映,小区的门禁工作做的一般。富贵园一区和四区设立了两级门禁系统,进入小区的大门和小区内的楼栋均需要刷卡。而富贵园二区和三区的小区则完全不设防,进入小区的大门和小区内的楼栋均无需刷卡。

    富贵园一至四区均设有保安门岗,不过,用业主的话说,都是“形同虚设”。从理论上来说,外来人员进入富贵园一区和四区,都需要进行登记,不过,记者发现,自己可以在其他业主开门时尾随进入小区而并不被保安盘问。记者还发现,一区西侧某些消防通道的大门实际上并未上锁。业主们反映,小区虽然有保安巡视,但巡视的次数并不多。

    业主们普遍反映,小区曾发生过不少盗窃事件,甚至有的单元的数户人家连续发生入室盗窃事件。业主们说,小区里的推销人员难以禁绝,他们总能看到推销人员在楼内发的小广告。

    建筑质量小问题不少 物业相对规范

    小区的建筑质量基本没有大的问题,但参与调查的业主普遍反映,小区的某些楼栋存在漏水现象,不少业主家里的门窗密封性很差,小区房子的隔音效果不是很好。

    业主对物业服务人员的表现较满意。小区垃圾的分类处理是前两个星期才刚刚开始的。不但小区里的垃圾桶进行了分类标识,每家每户还分发了分类盛装垃圾的小桶,确保每家每户的垃圾也能分类倾倒。

    京禧阁调查手记

    入住时间:2013年底  地址:广渠门立交桥东北侧,忠实里一区三号楼

    开盘价格:45000元/平米 目前二手房价格:46036元/平米  区域价格:47937元/平米

    京禧阁项目是国瑞地产在北京市中心区开发的一个中高端项目。该项目体量很小,只有一栋住宅楼。

    地处黄金地段 生活便利度却不高

    京禧阁项目位于广渠门立交桥东北侧,毗邻东二环辅路和广渠门外大街,属于北京东二环黄金地段,区域位置优越。但该项目所处的具体位置及其目前现有的生活配套资源,则一定程度上限制了该项目的升值空间。

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    记者在从公交站下车后步行15分钟抵达该小区门口,沿途可以看到国贸地区的楼群就在不远处。通过业主们的反映和记者的观察,从小区步行10分钟可以到达的生活配套数量相对有限,且品质不是很高。有业主反映,小区附近确实有一个幼儿园,但其并不属于该小区的配套幼儿园。一位业主表示,离小区最近的菜市场属于街边市场,有时城管会去进行突击检查;稍远一些的崇文门菜市场菜价则较贵。业主们反映,小区附近的超市规模都较小,并且价格不算便宜。小区附近品质稍高一些的配套资源,如商场、地铁站等,虽然并不很远,但都需要步行15分钟左右甚至更长的时间才能到达。

    安保措施相对较好 物业管理较规范

    业主们反映,小区在安全方面做得较好,基本未发生过治安事件。小区的门禁较为严格,小区设立有保安门岗,在重要位置都布设有视频监控装置。小区一侧的铁栏杆上方还设有小型铁丝网。外来车辆和人员都需要登记,才能进入小区。由于京禧阁小区体量很小,又有较严格的安保措施,参与调查的业主们说,他们对小区的安全问题并不担心。

    小区基本能做到人车分流,但执行的不是很严格。记者在调查时,也有看到小区内的来往。

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    业主们表示,小区的物业服务较为规范。服务人员都能统一着装,使用服务用语,服务态度较好。不过在处理业主反映的问题上,有时则不太及时。

    紧靠铁路线噪音大 小区整体环境较好

    业主们表示,小区楼体的建筑质量较好,基本没发现什么问题。一名业主表示,他感觉房间的隔音效果不是很好,且房门密封性不太好,有时漏风现象会比较明显。

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    另外,记者发现,京禧阁小区紧靠铁路线,在小区内可不时看到列车呼啸而过,对小区有一定的噪声影响。

    业主们反映,开发商过去声称:“小区附近的花园将是小区绿化的一部分”。但后来,该花园被小区的围墙隔在外面,已成为附近几个小区的公共绿地。为此,业主们曾与开发商交涉过多次,但都无果而终。

    小区在卫生环境方面做得不错,路面都很整洁。不过,参与调查的业主们反映,小区没有组织过社区文化活动,物业与业主曾发生过多次纠纷。

   


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